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房地产项目成本控制——讲义ppt

  • 素材大小:180 KB
  • 素材授权:免费下载
  • 更新时间:2018-06-28
  • 素材类别:公司管理PPT
  • 素材上传:chenruini
  • 素材格式:.ppt
  • 关键提要:房地产项目成本控制——讲义,成本控制
  • 素材版本:PowerPoint2003及以上版本(.ppt)
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这是房地产项目成本控制——讲义ppt,包括了序言,房地产项目加强成本控制的必要性,房地产项目成本控制的宗旨,房地产开发成本控制的现状和难点,从立项到工程决算各环节的成本控制等,归纳,结束语等内容,欢迎点击下载。

PPT预览

房地产项目成本控制——讲义ppt

PPT内容

工程管理部成本控制
陕西金源房地产开发集团有限公司
2009年9月
目录
序言
房地产项目加强成本控制的必要性
房地产项目成本控制的宗旨
房地产开发成本控制的现状和难点
从立项到工程决算各环节的成本控制等
归纳
结束语
序 言
随着中国房地产市场由成长期步入成熟期,房地产界的竞争也逐步规范化。房地产商要想获得经营利润,除了必须加强销售外,还应该降低开发成本,严格控制各项费用支出。“利润=销售收入-成本费用”这一众所周知的简单公式,充分反映了成本管理的重要性。
房地产企业加强成本控制的必要性
1、房地产开发的经营特点:房地产开发与别的行业不一样的地方是:不是所有的成本都发生了才能进行销售并制定售价,而是预估成本并控制住成本,在大部分成本还未确定的情况下就要销售,因此将成本控制住,才能确保利润的实现;
房地产企业加强成本控制的必要性
2、市场的利润空间已经越来越小,消费者越来越理性,成本一旦失控,则可能达不到原定的利润要求;
房地产企业加强成本控制的必要性
3、拿地主要通过公开拍卖取得,只有出价最高才能拿到土地,因此土地成本已成为一种劣势;
房地产企业加强成本控制的必要性
4、成本控制水平是企业管理的内功;
5、是企业实现利润最大化的保证;
房地产企业加强成本控制的必要性
6、企业所有的经营管理活动所面临的压力实际上都包含成本的压力,成本管理水平会成为企业的竞争力之一。
房地产项目成本控制的宗旨
在适销和保质的前提下,力求经济合理性最大,即最大限度地降低产品进入市场的成本(成本最小化),获取最大利润(利润最大化),同时使用户的价值最大化和用户成本最小化,从而使得企业获得市场美誉度,获得可持续发展。
房地产开发 成本控制的现状和难点
1、成本管理的过程缺乏科学性和全面性。
房地产开发 成本控制的现状和难点
2、不确定性成本管理或风险成本管理是成本管理中的弱项。
房地产开发 成本控制的现状和难点
3、内部控制薄弱,偏重事后控制。
房地产开发 成本控制的现状和难点
4、由于建筑市场材料和设备价格的波动,以及银行利率调整等,增加了不确定性成本管理的难度。
房地产开发 成本控制的现状和难点
5、由于市场竞争激烈,资金回收压力大,需要加快项目进度。但是往往是:设计未完善就招标、施工阶段边设计边施工。施工图设计未能在招标、施工之前完成,造成在项目前期无法对目标成本进行准确测算;同时由于设计不完善,造成设计变更多,返工多,直接增加施工成本。
房地产开发 成本控制的现状和难点
6、由于各种原因,监控不力等,造成工期拖延,将间接增加资金成本、管理成本、减少经营效益等。
房地产开发 成本控制的现状和难点
7、成本管理的现金流分析采用的数据大都来自估算和预测,企业制定的资金使用计划具有一定的不确定性,可能造成项目的现金流入减少或现金流出增加,直接影响资金使用率,增加企业的资金成本。
房地产开发 成本控制的现状和难点
8、单纯从省钱的角度出发,影响品质,客户投拆多。
房地产开发 成本控制的现状和难点
9、在项目实施过程中,对成本的跟踪控制力度不够,预控效果差,直接丧失许多节省投资的机会。
立项或投资决策环节的成本控制
由于有国家多项法规政策的限制,运作时灵活度较小,基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。
主要控制:征地费用、拆迁安置费用、大市政费用、规划条件等。
规划设计环节的成本控制
该阶段所占权重最大;
具有“一锤定音”的地位和作用,是实现事前控制的关键,可以最大限度的减少事后变动带来的成本;
基本原则:周密规划,科学讨论,严格审批。
规划设计环节的成本控制
主要包括规划方案、扩初设计、桩基设计、施工图设计、销售包装设计、装修方案设计、功能设计(小区建筑物功能、市政配套方案、环境方案、智能化)、设计变更、材料设备,所以该环节控制要点和控制内容相当复杂;
招投标环节的成本控制
这个环节成本控制的难点在于标书制订,重点在于评标。
投标单位实力:1)资质;(2)管理水平;(3)技术力量;(4)历史记录;(5)资金实力;(6)合作经历
招投标书内容
施工环节成本控制
应注意两大方面:一个是因各种变更带来的费用,另一个是材料、工程款的支付;
由于市场变化与市场把握的原因,施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动,而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的;
这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。
材料及设备采购环节成本控制
核心要素是计划和信息;
通过明确而科学的流程,就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率,达到成本控制的目的。
销售环节成本控制
一般是按比例控制;
一旦制订了费用目标总额,具体的单项支出就必须严格控制: 1)销售费用的支出和销售部的利益挂钩,能够很大程度上激发销售团队自身的费用控制意识,在源头上得以控制;2)严格按照销售回款的比例制定详细的销售费用预算,成本和财务在合同审核及付款审核过程中杜绝计划外的费用发生;
销售环节成本控制
由于销售涉及的项目比较多,价格随市场变化灵活度较大,所以总经理需要加强负责这部分的控制职能;
此外,由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响,所以这个环节的成本控制也必须有长线考虑。
工程预决算环节成本控制
难点在于有关监控信息的及时和准确性;
这些信息可以来自合作方、第三方和自己的调研;
不论哪种方式都应该注意严格按程序走(尤其是索赔事项:工期、质量 、配合管理 、停工、窝工 ),防止出现不规范或不负责的实际操作。
期间费用的成本控制
期间费用主要有财务、人工、行政三块费用组成;
由于地产业务的周期变化,期间费用的灵活性很高,更需要加强对期间费用的计划控制;
期间费用的成本控制
财务部在这一环节除了承担主要的控制任务外,还有义务指导监督其他部门的有关费用支出情况。管理费用控制:1)制定各部门年度费用预算,严格与各部门每月的薪酬考核挂钩;2)强调全员的节约意识,大到办公场所的租赁费用,小到每天纸张的用量,从每个员工做起,人治辅以法治最大程度的降低费用。
物业管理成本控制
需要在物业管理方面支出的费用主要是委托管理、委托经营和亏损补贴三个方面;
控制原则:以明文的法律合同形式界定与物业公司的权责关系,防止因权责不清带来的额外成本;
未销售的商品房;物业管理费亏损;环境维护费 ;取暖费亏损 ;水电费亏损 …
归     纳
1、加强事前控制
归     纳
1)加强方案和施工图设计阶段的成本限额;
归     纳
2)招标之前的审图、技术要求等工作进行充分准备;
归     纳
3)招标时将门窗、涂料、面砖等甲控项目全部纳入总包合同中,开展甲控项目以及公共部位做法等标准化的工作,从图纸到选材、供应商以及造价方面进行标准化工作;
4)不断完善合同文本的标准化。
归     纳
2、效果和成本的平衡
归     纳
   保证产品的效果以提高产品竞争力必须要结合成本,要平衡其增加的成本对售价的支持。亦即考虑投入产出比,提高产品附加值必然成本要付出一定的代价,但售价在市场的影响下应该也相应的提升,才能保持利润率不变。
归     纳
对于客户关注及直接感受的部位注重效果,增加设计含量,粗粮细做,对支持项目定位的部分在成本分配上重点支持,对于一般性部位坚决控制标准,降低成本。
归     纳
3、合理的控制开发节奏和提高思考问题的全面性、整体性对成本控制的支持。
归     纳
1)合理的控制开发节奏,比如在开发节奏的制定之前如果能够有经过审核后比较详细、严密的图纸,则在招标过程中可以采取清单招标进行总价包干,能够有效地控制成本。
归     纳
2)提高思考问题的整体性和全面性,避免重复返工的费用。
归     纳
4、严格执行公司的流程制度
   流程与高效是对立的,但流程的制定目的是使操作规范化,公正化。我们各部门制定的一系列管理办法均应该严格遵守执行。尤其是变更签证流程,对不应该签证的项目不应盲目签证,确保公司利益。
结束语
      提升利润率,人人有责。每位同事的日常工作从前期、研发到工程实施、销售变现,无论是直接成本、费用控制还是销售定价都与利润的实现息息相关。
THE  END    
 谢    谢
 

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