PPTOK :您身边最贴心好用的PPT站!

您当前所在位置:首页 > PPT课件 > 课件PPT → 土地估价课件

土地估价课件

  • 素材大小:1.36 MB
  • 素材授权:免费下载
  • 更新时间:2017-08-12
  • 素材类别:课件PPT
  • 素材上传:chenruini
  • 素材格式:.ppt
  • 关键提要:土地估价
  • 素材版本:PowerPoint2003及以上版本(.ppt)
网友评分:
PPT介绍优秀PPT相关PPT精品PPT网友评论

这是土地估价课件,包括了国家土地政策,估价理论、技术、方法,国家标准,成果的应用和解决具体问题等内容,欢迎点击下载。

PPT预览

土地估价课件

PPT内容


目             录
■四个方面
1、国家土地政策
2、估价理论、技术、方法
3、国家标准
4、成果的应用和解决具体问题
第一方面、国家政策
■正确理解和把握:  有现实性和连续性
围绕土地估格,国家政策都是零星、散落地记载着很多规定;
同时为适应社会经济的发展,国家土地政策在不断地调整和变化。
不论是管理者,还是单纯的土地估价中价服务咨询,我们有必要对国家具体条文进行摘抄和记录,并正确地理解和掌握,
在实际操作中不断指导、更新和完善估价理论、方法。更好地解决具体问题,为民服务。
■ 14国土资源部 《关于土地评估机构与政府主管部门脱钩的通知》-----(国土资发[1999]318号)
 ■ 15《关于土地评估机构与政府主管部门脱钩的通知》冀国土资用[2000]77号
■ 16国土资源部关于开展土地评估行业全面检查加强和规范土地评估行业管理的通知(国土资发([2004]-168号)-----2004-8
■ 17中华人民共和国国家土地管理局令
第8号《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》--------1998-2-17
■ 18《国土资源部关于整顿和规范土地市场秩序的通知》国土资发[2001]174号-------2001-6
■ 19关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知》国土资发[2006]307号-------2007-1-1
■ 20《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》《协议出让国有土地使用权规范(试行)》(国土资源部--2006 -5 -31发布
国土资发〔2006〕114 号-------2006 年8 月1 日实施)
■ 21、 《关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知》 国土资发[2008]51号(2008年河北省纳入国家级地价动态监测范围城市:石家庄、秦皇岛、唐山、廊坊、保定、邯郸、张家口)。
■ 22、为进一步贯彻落实《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号
■ 1基准地价制度的建立、更新、发布
■ 2出让方式的转变和宗地评估的改进
■ 3评估报告的备案
■ 4政策规定与执行
■ 5对评估机构和评估报告的检查制度
 ■ 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定》令第七十二号---1995-1-1;2007-8-30修订
■ 第三十三条:基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布
■第三十四条:国家实行房地产价格评估制度。
   
   ■第三十五条:国家实行房地产成交价格申报制度。
     房地产权利人转让房地产,应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价,不得瞒报或者作不实的申报。
■第五十九条 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度
■ 2、中华人民共和国国家土地管理局令
第8号《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》------1998-2-17
第十一条:处置土地使用权涉及的土地使用权出让金、租金、作价出资(股本)额的确定,均应以经有批准权的人民政府土地管理部门确认的土地估价结果为依据。
■ 3《中华人民共和国土地管理法实施条例》,国务院令 第256号----1999年1月1日起施行
■ 县级以上人民政府土地行政主管部门应当会同同级有关部门根据土地等级评定标准,对土地等级进行评定。
4、关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知--国土资发[2006]307号----2007-1-1
■工业项目必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。对少数地区确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地,且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地,在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的60%执行。
■其中,对使用未列入耕地后备资源且尚未确定土地使用权人(或承包经营权人)的国有沙地、裸土地、裸岩石砾地的工业项目用地,在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的30%执行。对实行这类地价政策的工业项目用地,由省级国土资源管理部门报部备案。
■一类是按《公司法》等有关规定改制成由土地估价师或其他专业人员出资设立的有限责任公司性质的土地评估中介服务机构
■另一类是按《事业单位登记管理暂行条例》进行登记,保留事业单位性质的土地评估机构,专职承担政府职能性、公益性、社会服务性的土地评估,主要涉及落实政府职能所需的评估,如基准地价、标定地价、出让底价的评估等。
■改革土地估价确认管理,取消确认审批,建立土地估价报告备案制度
■市、县人民政府土地行政主管部门要定期确定公布当地的基准地价和标定地价,并提供地价查询服务,为社会和企业认定估价结果提供参考依据。为维护国家和改制企业的土地权益,促使土地估价机构增强自律意识,提高执业质量和服务水平,
■土地估价师资格应通过公开考试取得
■土地评估中介机构实行向土地评估行业组织注册制度
■土地行政主管部门变事前审批为事后监管,要进一步加大监督检查力度。
■1、协议出让底价不得低于拟出让地块所在区域的协议出让最低价。
■2、出让底价确定后,在出让活动结束之前应当保密,任何单位和个人不得泄露。
■市、县国土资源管理部门应当根据拟出让地块的条件和土地市场情况,依据《城镇土地估价规程》,组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。地价评估由市、县国土资源管理部门或其所属事业单位组织进行。
■有底价出让的;决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等集体决策,综合确定出让底价和投标、竞买保证金。
第二方面:理论、技术、方法
五本书(估价师考试教材)
1、土地管理基础
2、土地估价理论方法
3、土地估价相关经济理论
4、土地估价实务
5、土地估价案例选编
1、土地估价的基本理论
■马克思主义的地租地价理论
1、绝对地租:是土地价格存在的根源
2、级差地租:是土地价格高低存在的         原因。
分两种,一种是位置的区别;
一种是连续的投入的不同。
估  价  方  法
■六种方法(估价师必考内容)
1、收 益 还 原 法
2、成 本 逼 近 法
3、剩 余 法
4、市 场 比 较 法
5、基准地价系数修正法
6、路 线 价 法
剩   余   法
■概念:是在估算房地产开发完成后不动产正常交易的基础上,扣除建筑物建筑费用和建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收、等各项费用余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
公           式
■总 地 价=不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-利息-租售费用-税金-开发商利润
1、假设开发建设周期
待估宗地拟二类居住土地面积为53791.7平方米,根据张家口高新区保障性住房管理中心函,该宗地总建筑面积为134479.1平方米,容积率为2.5。
自购入土地之日起结合评估宗地的区位条件预测开发建设期结束时点房地产75%即可售出,其余一年内售出。
项目总用地面积100多亩;建设开发周期确定为3年,土地费用一次性投入;建造成本在整个开发期内连续均匀投入。
■ 2、项目房地产价格确定
根据待估宗地所处区域同类型房地产销售案例及对张家口市房地产市场整体形式的分析比较,经对同类房地产开发的市场调查后认为;
总售价测算;
销售对象建筑面积134479.1平方米
单      价(均价):4150 元/平方米    
房地产总价55808.83万元
■ 3、建造成本测算
根据河北省计委颁发的《建筑安装工程概算定额》及部分市场价,确定拟建项目的建造成本单方造价约在1700元/平方米左右。
故建筑成本为;134479.1平方米×1700元/平方米=22861.4万元。
■ 4、专业费计算
按建造费用的一定百分比计算,取建造费用的4%。    22861×4%=914.5万元
■ 7、销售税费
销售税费(包括营业税、城市维护建设税和教育费附加),取售价的5.5%,销售费用(含市场推广费、销售代理费、销售手续费)取售价的3%。
 销售税费=房地产总价格×(5.5%+3%)
            =55808.8×8.5%=4743.7万元
■ 8、开发商利润
项目3年建设周期的投资回报率取40%,则:
利润=(地价+建造成本+专业费+不可预见费)×40%=0.40地价+9890.7
■ 9、计算地价
根据假设开发法的基本公式
地价=不动产总价-建造开发费-专业费-不可预见费-利息-销售税费-开发商合理利润
总地价=55808.8-24726.4-0.2131地价-2507.1-4743.7-0.40地价-9890.7
                    1.6131地价=13940.9
                       总地价=8642.304
                总用地面积=53791.7平方米
                     单价=1606.6元/平方米
第三方面:国 家 标 准
■六本规程(估价师考试内容)
1、地价动态监测技术规范  --- 2007-9-1
2、开发区集约节约利用评价规程  2008-7-7
3、农用地估价技术规程  ----- 2003-3
4、农用地分等定级技术规程 --- 2003-3
5、城镇土地估价规程 --- 2002-7-1
6、城镇土地分等定级规程 --- 2002-7-1
■城镇用地分等定级:是根据城镇土地的经济和自然两方面属性及其在城镇社会经济活动中的地位和作用,综合评定土地质量。
■实质是依据土地使用价值的优劣,评定出土地等级。等是反映城镇之间土地的地域差异。级是反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。
农用地分等、定级
■ 1、农用地等别:是依据构成土地质量稳定的自然条件和经济条件,在全国范围内进行的农用地质量综合评定。
■ 2、农用地级别:是依据构成土地质量稳定的自然条件和社会经济因素,侧重反映农用地现实的区域自然质量,利用水平和效益水平的不同,根据土地管理的需要,在行政县区内进行的质量综合评定
农用地分等定级估价
■全国农用地评定为15个等别,
1等农用地质量最好,15等最差。
将全国农用地按照1~4等、5~8等、9~12等、13~15等划分为优等地、高等地、中等地和低等地,
2004年完成的怀来县农用地等别
农用地分等定级估价作用
■可为编制土地利用总体规划、划定基本农田保护区提供基础依据;
■可为土地开发整理项目管理提供级别和价格支持。
■对于实现耕地占补平衡目标,实现土地管理从数量管理为主向数量与质量管理并重提供依据;可促进农村集体土地承包、转包、出租等流转,有利于做到以质论价、公平竞争。
第四方面、成果的应用和解决具体问题
■ 1、基准地价
■ 2、出让地价
■ 3、转让和抵押
■ 4、其它特殊价格行式
1、基准地价
■城镇土地基准地价:是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、居住、工业等用途,分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。
■均质地域:指土地利用条件及土地用途基本一至的土地区域。
法律政策:
■ 《国土资源部关于整顿和规范土地市场秩序的通知》国土资发[2001]174号----- 2001-6
■基准地价定期更新和公布制度。各级土地行政主管部门要依照法律规定,建立和及时更新基准地价。基准地价原则上每三年更新一次,并根据市场变化,适时进行调整。基准地价的基本内容要以适当形式在指定场所或媒体上公布。
2012年---张家口市主城区基准地价表
 2007----2011年张家口市中心城区基准地价对比表
2、出让地价
■出让土地评估价;土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付出让金的行为,为出让土地权利行为的评估地价。
■出让底价:由市县土地管理部门或国有土地使用权决策机构根椐土地估价结果、产业政策和土地市场情况,集体决策,综合确定出让底价。
■市场价(成交地价):招标;拍卖;挂牌、协议;
我所出让地价评估
2010年评估招拍挂出让土地33宗
2011年评估招拍挂出让土地23宗
2012年评估招拍挂出让土地21宗
2010年-----招拍挂土地成交价
位置:   高新区朝阳西街南侧储备地块                           
面积:7337.88平方米/=11亩                            
用途:商业     容积率:5.0
土地级别:6级商业    建筑限高90米
拍卖价格:1211万元(110万元/亩)                           成交时间:  2011年
3、转让和抵押价格
■转 让:是指房地产权利人通过买卖、交换、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
■法律政策:《国土资源部关于整顿和规范土地市场秩序的通知》国土资发[2001]174号  ---------2001-6
■转让价格:对市场交易中的土地申报价格,要依据标定地价进行审核,凡土地转让申报价格比标定地价低20%以上的,市、县人民政府可行使优先购买权。
4、其它特殊价格行式
■为支持和促进企业改革,企业改制时,可依据划拨土地的平均取得和开发成本,评定划拨土地使用权价格,作为原土地使用者的权益,计入企业资产。
■取消土地估价结果确认审批,严格实行备案制度。
■以土地估价报告备案取代土地估价结果确认审批
■第二十六条: 土地使用权出让金,按标定地价的一定比例收取,最低不得低于标定地价的40%。
■标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价,按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定
2、改变用途评估
■国家政策:《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定》令第七十二号1995-1-1、2007-8-30修订
■第四十四条 受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,
签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金
3、容积率调整评估
■国家政策:《关于房地产用地调整容积率后补交地价款有关问题的函》冀国土资函[2011]854号---2011年12月
■以原出让方同意调整容积率的日期为评估期日,参照市场价格水平,评估测算新旧容积率规划条件下的土地市场楼面地价。并择高作为补交土地出让价款的标准。
什么是楼面地价?楼面地价是如何计算的?
■ 1、楼面地价是指单位建筑面积所分摊的平均的土地价格,简单地可以理解为在土地上盖出房子后,每单位售价中所包含的土地成本。
 
■ 2、楼面地价的计算公式:
楼面地价=土地总价÷规划建筑面积
               =土地单价÷规划容积率
规划建筑面积=土地面积×容积率
划拨土地评估
■国家政策:《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》
《协议出让国有土地使用权规范(试行)》(国土资源部2006 -5 -31 )
 国土资发〔2006〕114 号
----------------- 2006 年8 月1 日实施
1、划拨拟出让
■ (1)不改变用途等土地使用条件的
应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格
■ (2)改变用途等土地使用条件的
应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格
2、划拨拟转让
■转让后不改变用途等土地使用条件的
应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格
■转让后改变用途等土地使用条件的
应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格。
■ 1、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》2010年1月7日 国办发[2010]4号(“国五条”)
■ 2、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)五条
   ■ 3、《国土资源部 住房和城乡建设部 关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》 国土资发【2010】151号(“部六条”)
■ 4、《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》国土资发〔2010〕34号。
   ■ 5、国土资源部《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》国土资发〔2010〕204号
■2011年
■ 6、《河北省人民政府关于加快保障性安居工程建设的实施意见》(冀政〔2011〕28号)
   ■ 7、《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》国办发〔2011〕1号(“国十一条”)
■不得将两宗以上地块捆绑出让,不得“毛地”出让。
■住宅用地的容积率指标必须大于1。
■按比例强制配建保障性住房。自2011年3月1日,须按照项目总建筑面积10%(5%为廉租住房、5%为公共租赁住房)以上的比例配建保障性住房,
■凡可能出现“高价地”的地区,对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块,市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订(中标通知书发出)后2个工作日内,通过国土资源部门户网站的中国土地市场网页下载并填写《房地产用地交易异常情况一览表》,分别上报国土资源部和省(区、市)国土资源主管部门。
溢价率?
    ■ 溢价率
  溢价就是比原来的价格高,高出多少用百分比表示就是溢价率,其实就是涨幅。
■ “假如标价100元的土地,通过拍卖,最后成交价是200元,那么这个土地就是溢价土地,溢价率就是(200―100)/100,也就是比标价贵了一倍,而土地价格上涨了,
第六部分:总结与分析
■ 2、通过学习掌握国家当前各种用地政策,精通应用估价理论、方法、技术,解决现实中的估价问题,指导技术的发展和应用,估价行业通过以技术促管理,以管理带动技术的运行和完善使行业正常发展。
分析和说明
■3、地价是地租的资本化,是土地经济规律的反映,是土地收益和权利的购买价格,由于土地质量、地产权利、市场供求关系和政府管理政策的不同,形成了不同标准和起不同作用的地价形式,将多种价格形式赋予不同的概念和内涵,这些价格在一定的管理制度和市场条件下运行,相互联系,构成了一个城市或地区的地价体系,共同满足土地市场管理和运行需要的价格系列。
分析和说明
■4、科学的地价体系要求性质、用途一致的地价不能赋予两个不同的概念,也不能用同一概念反映两个不同性质的地价,同时;构成地价体系的各种地价应相互衔接并覆盖整个地产市场管理的全过程。否则,将引起地价体系的混乱,不利于制订和实施相关地价管理政策。
 

土地估价注意事项讲解PPT:这是一个土地估价注意事项讲解PPT,主要介绍了土地估价报告的变化和完善内容、估价过程中的注意事项、集体建设用地估价介绍等内容。

土地估价理论与方法PPT:这是一个土地估价理论与方法PPT,主要介绍了关于估价师考试介绍、本科目考试大纲简介、授课依据与原则、本课程教授主要内容等内容。

土地估价的基本理论PPT:这是一个土地估价的基本理论PPT,主要介绍了地租的本质、类型、传统地租理论的基本观点及指导应用、区位理论中的概念、分类及农业区位论的基本观点等内容。

《土地估价课件》是由用户chenruini于2017-08-12上传,属于课件PPT。

标签:

优秀PPT

缩略图

  • 土地估价课件

下载地址

  • 土地估价课件

  • PPTOK口号:伸出你的我的手 — 分享
    更多

相关PPT

为你推荐

网友评论

推荐

颜色分类黑色PPT模板橙色PPT模板紫色PPT模板蓝色PPT模板黄色PPT模板红色PPT模板绿色PPT模板彩色PPT模板黑白PPT模板

行业分类科技PPT模板医学PPT模板教育PPT模板工业PPT模板金融PPT模板音乐PPT模板汽车房地产互联网培训手机

实用必备个人简历自我介绍年终总结职业规划述职报告工作汇报工作总结岗位竞聘公司简介发布会年会论文答辩

PPT推荐语文课件数学课件英语课件美术课件物理课件科学课件化学课件地理课件生物课件主题班会家长会绘本故事

节日PPT新年元旦节农历春节情人节元宵节三八妇女节愚人节清明节五一劳动节母亲节六一儿童节端午节

节日PPT 父亲节七夕情人节教师节中秋节国庆节重阳节万圣节光棍节感恩节平安夜圣诞节纪念日